郁亮：千亿平台靠“人海” “后千亿”需要战略
摘要：”12月5日，瘦身成功的万科集团总裁郁亮面对北京媒体首先坦承，千亿对于万科自己来说也实属意外之喜。 万科的千亿“秘籍” 当外界纷纷纠结于宏观调控最为严厉的一年，万科逆市实现史上最好销售业绩，这是否意味着调控失效之时，万科内部却将这一具有里程碑意义的事件一定程度上归功于宏观调控。”在郁亮看来，万科的领先业绩恰恰是来自于宏观调控之下的战略选择。
1000亿，一个在大多数房地产公司看来遥不可及的销售业绩，终于在2010年12月被中国地产界的龙头老大万科实现了。
“真的没想过万科今年的销售额会超过1000亿。”12月5日，瘦身成功的万科集团总裁郁亮面对北京媒体首先坦承，千亿对于万科自己来说也实属意外之喜。
万科的千亿“秘籍”
当外界纷纷纠结于宏观调控最为严厉的一年，万科逆市实现史上最好销售业绩，这是否意味着调控失效之时，万科内部却将这一具有里程碑意义的事件一定程度上归功于宏观调控。
“领先公司的领先业绩并不能代表整个行业。”在郁亮看来，万科的领先业绩恰恰是来自于宏观调控之下的战略选择。
“首先，万科一直重视"首住首改"（即首套置业和首次改善型）需求，坚持做主流住宅。”郁亮介绍，目前万科所做的产品中90%是140平方米以下的普通住宅，60%更是在90平方米以下的小户型。“这一类型的商品房及其自住型购房者是受宏观调控影响最小的。”
“其次，万科强调资金的快速周转。”郁亮表示，“万科对自身的定位是房地产行业内的"制造企业"，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。”而“快速开发”、“快速销售”也已成为万科经营策略最显著的特征。
郁亮透露，万科对于旗下地方公司考察的一个重要指标不是毛利率，而是周转率。按照万科内部的指导线，新推盘项目当月销售率达到60%才是比较理想的销售速度。而从实际的情况来看，今年8月以后基本保持在70%以上。
在千亿之外，万科更为看重的似乎是另一个数字。
“4月宏观调控之前，万科在全国房地产市场所占的份额为3.9%，而截至调控后的11月，万科的市场份额已经迅速提高到5.7%。”郁亮不无骄傲地表示。
“上述三个战略非常有利于过滤调控带来的行业波动。今年，按照这三个要求做的房地产企业市场占有率都会提高，而其他企业最多打个平手。”不得不承认，正是宏观调控带来的市场机会使万科这类战略“对路”的公司获得了财富和地位的“双丰收”。